引言
在侨福芳草地，建筑不是冰冷的钢筋水泥，而是一种会呼吸的有机生命。艺术也不是仅供远观的高不可攀，而是存在各个角落的空间元素。本期就让陈倍麟老师带你一起感受侨福芳草地的建筑规划之美。
图：侨福芳草地夜景
1陈倍麟点评项目侨福芳草地项目的建筑设计荣获了国际上的两大奖项：年香港环保建筑大奖、芝加哥阿西娜颁发的绿色建筑大奖。
它的建筑规划设计最主要的特色表现在三个方面：
一是在四栋写字楼的外面加上了时尚个性的金字塔型“玻璃外罩”；二是以人为本的“智能化”环保建筑，将绿色环保理念贯穿到建筑的每个细节；三是商场内上百件艺术性作品的陈列，把芳草地打造成“艺术品展览馆”。
拿地17年后的侨福芳草地购物中心，于年9月姗姗开业。
艺术是让“芳草地”区别于其它商业的吸引力。文化底蕴和艺术品是一个建筑物的灵魂。项目拥有上百件艺术作品，走近这座建筑，你一定会被这些作品卓然出众的魅力所深深吸引。
图：侨福芳草地四至概况
2“ParkviewGreen芳草地”案名由来因为芳草茂盛，所以称之为芳草地，是北京最美的地名之一。
芳草地一带区域发展于明朝，民国年间，该地区正式采用“芳草地”之名。建国之初，中国文学艺术界联合会所属的文艺协会剧协、音协、曲协等也曾在此建立宿舍，很多文化界名人如赵树理，艾青等在此度过了难忘岁月。
在历史变迁的历程中，芳草地日益年轻而富有活力。汇聚了写字楼，酒店和购物中心的ParkviewGreen芳草地，以其创新科技和绿色环保理念引领业界，它的出现为这个绿意盎然的区域增添一份新意与活力。
3侨福芳草地建筑规划特色图：侨福芳草地业态规划
整个建筑由四栋塔楼组成，由ETFE膜和三重玻璃幕墙覆盖笼罩，保证内部舒适优美的环境不受外界干扰。底层的下沉式设计，扩展了空间的使用效率。
该项目是中国第一个获得美国绿色建筑协会LEED“铂金级”认证的综合性商业建筑，同时也为北京市创立了一个智能化环保商业建筑的先河。
01外立面与幕墙设计
图：“金字塔”外罩保证了内部微气候环境保持不变
建筑外观使用了独特、时尚的金字塔外罩，巧妙地通过金字塔般的外形将四座塔楼建筑连为一体。
独特造型不仅能保证芳草地旁边居民区的日照时间，而且比同等的建筑群减少30%能耗。
独特的ETFE透明膜材具有强韧、自清洁、可回收等特性，可创造出舒适健康的绿色环境。
图：屋顶采用ETFE膜结构，允许95%光线透射，同时有效的控制温度和湿度，并阻止98%日光紫外线的
图：透视玻璃幕墙（内部实景）
芳草地项目成功融合环保生态、节能科学理念，环保罩功能在不同季节时会做出空间环境调节。
春秋季节为整栋建筑提供自然通风，夏季利用太阳热能提升气温，让热气在高层排放时制造出大量风流于交通地带。在冬季时利用太阳能增温。
这个构思可大大节省每年的能耗量，同时把楼与楼之间的空间环境优化，给大楼使用者带来额外的可使用的休憩地方。
图：透视玻璃幕墙（内部实景）
02内部结构设计
图：侨福芳草地剖面图
采用了目前最新颖的办公楼空间设计，楼与楼之间的空间设架空花园，花园每隔两层一个，让在办公楼内工作的员工能享受有自然采光、充满树木园景的休息地方。
大楼整体设在下沉花园内，功能分布于两座矮楼及两座塔楼之中，4座楼由一个环保罩覆盖，形成其独有的都市环境空域。是一个独特的、全新方向的，富21世纪风采的标志性商业办公大厦。
图：办公楼空间
超大中庭广场设计，给客户提供舒适的购物体验和休闲空间，同时为商家提供更多商业展示面，提升商业空间价值。
地下二层全部打开，形成开阔特殊的商业中庭空间。
图：开阔的中庭空间
图：开阔的中庭空间
03内部步行街设计
项目创新性地设计了国内首座长达米的步行桥，它横跨在建筑复合体之间，为顾客鸟瞰各个商户店面和公共广场提供出理想的阔达空间，也让人们可以更便捷地行走于四座建筑之间。
图：室内步行吊桥
图：室内步行吊桥
4侨福芳草地文化艺术特色艺术是芳草地最独特的DNA之一,许多独具一格的艺术创作展示于芳草地的灵动空间里。
项目拥有数百件艺术作品，其中42件是20世纪超现实主义大师萨尔瓦多·达利雕塑，是世界上最丰富的达利真品收藏之一。这些作品安静地分散、常驻在购物中心的各个角落。
图：室内雕塑作品展示
图：室内雕塑作品展示
01景观艺术品
在芳草地一层，当代艺术家陈文令的“你看到的未必是真的”巨幅雕塑，从地面延伸到二层楼的墙面，视觉冲击力十足的造型很受顾客瞩目。
图：陈文令作品《你看到的未必是真的》
侨福集团用了20年的时间，建造了侨福芳草地，无处不在的艺术与文化气息，早已是侨福最为珍视的价值所在。
图：室内雕塑作品展示
走进侨福芳草地，无论在地上还是地下的两层，都能感受到阳光照射的温暖，全方位的采光与高挑空，令人犹如置身户外。
它提供给消费者的艺术品表面上看是一种欣赏，实际上提供的是一种精致的生活方式。陈列的雕塑和艺术品让商业环境更加人性化、更加生动。
图：室内艺术作品展示
图：室内艺术作品展示
02内部绿色景观
图：休憩区绿植景观
图：室内绿植景观
图：休闲区绿植景观
03导视系统
图：艺术化设计导视
图：艺术化设计导视
图：艺术化设计导视
文字由陈倍麟商业地产研究室提供
图片部分采自网络
引言
侨福芳草地凭借小体量打破一些霸王级大型商业体的垄断，5.6万㎡的购物中心内，仅有80个商铺，近59%商家是第一次来中国或北京。品牌的稀缺性成为了侨福芳草地的核心竞争力之一！
图：侨福芳草地
1陈倍麟点评项目项目开发理念：
项目是为北京品质品位、时尚潮流、追求个性的消费者而设立的。
与其他的购物中心不同的是，它尽可能地引进北京还没有的品牌。
现在的中国已经有很多成熟的消费群体，他们追求品质与品位，喜欢与众不同。侨福芳草地的经营品牌就是满足了这部分人群的消费需求。
商场吸引人群：
商务白领、时尚潮人、品位消费者，消费水平较高，消费特点追求便捷和品位。
项目近端周边多为居民住宅区，这样的地理位置并不是商务商业的首选。但它的独特建筑物业、商业艺术氛围、个性潮牌为自己赢得了商业地位，与朝阳商圈成为了“朋友”。
2侨福芳草地所在商圈特征图：朝阳CBD商圈
项目整体定位：CBD核心区建筑艺术综合体项目
朝阳CBD商圈是京城传统的国际商业开发区，随着CBD商业供应量近几年呈现持续快速增长态势，年CBD商业总面积已经超过万㎡，北京商业格局已经发生较大变革。
作为四环商业中心，朝阳CBD已经超越西单、王府井，成为北京规模最大的商业区。
3物业构成图：侨福芳草地规划图
物业构成：购物中心、写字楼、酒店
项目由四栋多功能、独立的塔楼建筑组合而成，位于一个10m深的下沉花园上，花园营造了一片绿色的环境。
四栋建筑都由一个巨大的、能自由呼吸的环境保护膜包覆，能够自动应对不断变化的天气、温度、湿度和风向。
01购物中心
购物中心楼层数：地下2层，地上2层
包含餐饮、时尚购物、休闲娱乐、艺术等业态
图：购物中心内景
02写字楼
AB栋相连，5-12层；CD栋相连，3-9层，总面积8.2万㎡。
标准层净高2.9m，公共空间精装修，内部空间简装修，包含吊顶、架空地板、中央空调及新风系统等。
图：芳草地写字楼外观
03怡亨酒店
13F以上，包含间客房。
北京怡亨酒店是香港侨福集团的成员之一，设有间客房和套房，并提供种类繁多的菜式选择。
是中国最大的私人达利艺术收藏品家园，拥有艺术家萨尔瓦多·达利，安迪·沃霍尔和许多中国艺术家的作品。
也是全球小型豪华酒店联盟（SmallLuxuryHotelsoftheWorld?）成员。
04停车场
地上车位仅供VIP停靠，地下车位三层，约0个，公共区域装修较好，有代客泊车服务。
停车位0个（地上个、地下个）。
按全部面积计算，车位数是0.5个/百㎡。
图：停车场
4内外部交通动线01外部动线
图：地面入口
02内部水平动线
项目创新性地设计了国内首座长达米的步行桥，它横跨在建筑复合体之间，为顾客鸟瞰各个商户店面和公共广场提供出理想的阔达空间，也让人们可以更便捷地行走于四座写字楼建筑之间。
这里，每一个公共空间的设计都在关照着参观者的体验。
图：L2层室内步行桥
图：L2层室内步行桥
03内部垂直动线
地下一、二层大开挖，通过垂直电梯和扶梯将每层逐一连接，充分利用B2层中庭公共空间设计，成功将商业引入地下，提升功能空间和商业价值。
4层的购物中心内配套了20部扶梯，很多都是并列双向设置，或是上行与下行的电梯相距不远，与系列的观光电梯、直升梯组合，完善了平面动线与垂直动线，给消费者创造了更多的内部交通便利。
图：钢结构楼梯
图：中庭手扶电梯
图：中庭垂直电梯
一般购物中心人流量最集中的地方就是热门商铺。
但侨福芳草地的商铺都设置在中庭周围，依靠一层层曲折的环形走廊连接起来。
店铺形状大都狭长，进深不大，但店宽较大，有足够多的直接面向消费者的展示橱窗。
5业态布局图：专卖店
年9月开始营业，近59%商家是第一次来中国或北京。
品牌的稀缺性成为了侨福芳草地的核心竞争力之一。
业态比例：
20%精品手表和珠宝
40%-50%时尚品牌
休闲餐饮约占30%
盈利方式：与商家采用底租加抽成的合作方式。
表：各楼层经营主题
LG2层
LG2层楼层平面图
LG2层业态统计
LG1层
LG1层楼层平面图
LG1层业态统计
L1层
L1层楼层平面图
L1层业态统计
L2层
L2层楼层平面图
L2层业态统计
业态业种配置比例
文字由陈倍麟商业地产研究室提供
统计数据截止到年底
图片部分采自网络
引言
侨福芳草地是艺术的，也是环保的，同时更是唯一的。品牌的稀缺性是核心竞争力之一，而只有持有经营，更能凸显唯一性。在国内的购物中心一哄而上疯抢大品牌、倒贴租金的局面中，侨福芳草地算得上是个另类。
侨福芳草地的不足1、建筑设计欣赏性强，学习性（模仿性）弱
一个商业项目投资30个亿，从设计到建成，历时5年（拿地到开业更是长达17年），从商业房地产开发的投资回报要求看，很难学习模仿推广。
2、m步行道实用性较弱
它的米步行道，作为建筑的一个设计作品，实用性较弱。通过这条步行道游走于四栋办公楼的人流少，作品的设计意义大于使用功能（每一件设计作品的投资者都是开发商，而不是设计师）。
图：通过人流数较少的步行道
优势1节能减废、环保健康的商业建筑芳草地时尚的金字塔外罩，使用独特的与北京“水立方”相同的ETFE透明膜材，巧妙地通过金字塔般的外形将四座塔楼连接为一体。
对于在侨福芳草地办公的供应商租户而言，除了享受舒适而尊贵的环境，得益于各项节能高科技，还可以利用自然通风、建筑物顶部的蓄水循环系统在水、电等能耗方面长远地降低开支。
图：内部建筑空间
优势2北京商务商业的新地标它以细致入微的绿色科技应用，将“环保与奢华完美结合”，刷新了北京地标新理念，并带来高端地产行业新一轮的绿色革命。
其能源使用量仅为同等规模建筑的50%的佳绩，是中国第一个获得美国绿色建筑协会LEED“铂金级”认证的综合性商业建筑。
图：侨福芳草地远景
优势3先声夺人的艺术点缀，引人入胜走近侨福芳草地这座建筑，你一定会为这些作品卓然出众的魅力所吸引，艺术成为它区别于其它购物场所的鲜明标签。
芳草地展藏西班牙超现实主义艺术家达利42件最为杰出的雕塑原作。奇趣而充满不羁想象力的作品，不仅是侨福芳草地项目的精神珍品，更象征着“通往东方的桥梁”。
图：入口处雕塑艺术品展示
优势4以品牌的“唯一”性引领潮流侨福芳草地里有50%的品牌都是第一次进入中国或北京，每一家店都各有特色，品牌稀缺性成为独特竞争力，也带来了全新的购物乐趣和更多的选择。
比如：COS内地首家形象店、TedBaker中国首家旗舰店、AmericanApparel全球最大旗舰店等不胜枚举。
比起艺术品，有更多人愿意谈论ShoppingMall里的特有品牌。
图：购物中心内部空间
启示1艺术与商业结合，避免同质竞争目前，国内购物中心同质化现象严重。用艺术品来克服消费者对购物中心的审美疲劳，既能突破艺术“被仰望”的格局，又可让公众在购物休闲时不感乏味。
与专业艺术场所不同，芳草地的这些艺术装置没有防护围栏，它们与米国内最长的室内长桥、0㎡的公共艺廊一起，营造着浓厚又轻松的艺术氛围。
图：雕塑艺术品展示
图：雕塑艺术品展示
启示2延长客群停留时间，提高消费机率芳草地并不是以艺术品的存在来增加购物中心的氛围，而是在开发前就把艺术当作项目的一部分，研究购物中心如何与艺术共存。
设计前期，包括建筑挑高、地板、建筑材料的运用等，都在设计的同时融入了艺术理念。他们认为，这些艺术品能实现让消费者因此多停留，消费者待在这里的时间越长，就越有购物的可能性。
图：艺术品展示
启示3自持经营，更能做好商业项目芳草地的购物中心、写字楼、酒店全部由开发商自持，招商、运营、物业服务都由侨福集团自己的团队负责，这样更有助于统一项目的对外形象，实现开发理念的落地。
而只有持有经营，更能凸显唯一性。据开发商介绍，没有给任何商家提供“装修补贴”，也没有减免租金，开业的租金水平是0-0元/㎡/月。
在国内的购物中心一哄而上疯抢大品牌、倒贴租金的局面中，侨福芳草地算得上是个另类。
图：购物中心内部空间
图：中庭空间
文字由陈倍麟商业地产研究室提供
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陈倍麟简介：
克而瑞咨询中心陈倍麟商业地产研究室主任
中国房地产商学院联盟“十大名师”
上海市商业地产评委会特聘专家
30年商业项目经营管理经验
16年商业地产咨询策划经历
陈倍麟带你看商业
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